【質問】

 

そこで、質問ですが借金があるとゆうことは不良債権にもなりえるわけですよね?

もしそうなれば結局日本は破綻してしまうのでしょうか?

 

 

 

【回答】

 

ご質問の通り不良債権になり得る場合もあると思います。

ただ、日本国債はそのほとんどが日本の金融機関が購入しています。

さらに、アベノミクスの異次元金融緩和により、その4割ほど日銀が保有しています。

おそらく今後、そのほとんどを日銀が買い入れしていくと思います。

 

どの状態が、国家破綻かと言う定義の問題が根底にありますが、現状の動きをみますと日銀が日本国債を持ち続けているなら、国家破綻は起こらないと考えます。日銀が政府に対して、日本国債の債権を放棄すれば、実質債務は消えます。

 

では、その分の価値はどこへ消えてしまったかと言うと、インフレによる貨幣価値の下落分に相当します。

そのようにして、金融資本主義経済が機能しているわけです。

 

日本の対外国資産の額も200兆円以上と世界一お金持ちではありますが、同盟国のアメリカは多額の負債を背負っています。 軍事力や経済力がアメリカの方が強い以上、今後のアメリカの動きによっては、この通りではなくなる可能性もありますので、世界情勢には注視していきましょう。

 


【質問】

具体的な話になるのですが、今回川崎のマンションを申し込ませて頂いたのですが、ローンの条件で35年返済と40年返済の条件を頂いておりますが、どちらが有利だと思いますか?

お考えをお聞かせ頂ければと思います。

 

 

【回答】

ローン年数ですが、これもシンプルに考えると今は借りる側が有利のため、40年で組んだ方が有利になります。

 

キャッシュフローゲームで体験したように、毎月のキャッシュフローへの負担が減るため、日々の生活や次の物件購入に有利に働きます。

 

 

更に理由としては、以前は住宅ローンや不動産投資ローンでも最長35年でしたが、近年40年ローンが出てきました。 このローン年数がどんどん長くなるのは世界的な流れで、イギリスや欧州などでは50年ローン・50年国債なんてのもあります。

 

マイナス金利の欧州・日本などの金融先進国の国や大企業は、こぞって超長期の借り入れを増やしています。 この辺りをみても、長期で借りる側有利な相場にならざる得ない理由の根本になります。

 

 

 

※下記、日経新聞の記事も参考になります。

 

【日経新聞より】2016/9/7

 

『40年債4000億円増発へ 財務省、超長期の資金調達』 

 財務省は2016年度、満期までの期間が40年の国債を4000億円増発する方針を固めた。足元の低金利を生かして超長期の資金を調達。政府が経済対策に盛り込んだリニア中央新幹線の前倒し費用に充てる。早ければ9月から追加発行する見通しだ。 8~9日に証券会社など市場関係者が集まる会合で提案する。40年債は16年度の当初計画で年2.4兆円の発行を予定していた。40年債を増発する一方で、年2兆円の発行を予定している。

 

 

 

今後も、国や大企業の超長期国債や社債や借り入れが増えていくと思われますが、国も大企業もこの債券をいづれどうにかしないといけなくなります。 つまり、インフレにするか、いつまでも先延ばしにするか、世界大恐慌にして不良債権にするか、戦争を起こすか、、、、、、したがって、不動産投資の価値や借り入れ負担の推移も、国や大企業と同じ動きになるので、いまは長期でたくさん借りるのがとても有利になるわけです。

 

 

 

不動産投資は、実質の経済活移動に大きなメリットを与え、預金・株式・ファンドへの投資より、市場へのメリットは直接的です。

 

紙資産の投資先は国内外多種多様に世界へ分散してしまいますし、紙資産は一気に価値を下げやすく、リスクが高いです。

 

例えば、リーマンショックは不良債権をファンドにして世界中に売りさばいたためにおきました。

 

現物資産となる不動産を増やしていくことも、紙資産を増やすより有効となりえるわけですね!

 


【質問】

いまの市場はマイナスキャッシュフローになればなるほど投資としては有利ということですが、マイナスが大きいほど良いということですか?それは何故ですか?

 

 

【回答】

こちらもシンプルに考えると、ただ単純にマイナス域であるだけで、今の日本の不動産投資市場の相場では、プラスになればなるほど地方の中古になり、マイナスになればなるほど都心の新築になる相場域なためです。

 

詐欺や粗悪企業の相場は除外して、上場企業の不動産価格は銀行の評価額のこともあり、その他多数の有力企業・会社とのかかわりで成り立っていて、必ず相場の通りです。(信用してまったく問題ないです。)

 

 

 

いづれ、どんな好立地・好条件の物件でも、毎月のキャッシュフローがプラスに転じて来る時期が来ると思います。

 

その時期の方がわかりやすいですが、ただ同じように、プラスが少ない方が好立地で、プラスが多い方がリスクが高い立地になります。

 

 

 

※ポイントは、利回りが低いほど、確実に好立地で、確実に利回りが見込めて、節税が大きいです。

 

所得税・住民税の節税だけでも、年間50万円近く変わってしまう方もいますし、お金持ちはにとってはマイナスになる物件がある方が喜ばれます。(デフレ期の場合)

 


【質問】

不景気時には政府は税収を増やしたくないとありますがなぜですか?

 

【回答】

バブル崩壊後(崩壊させた)は、景気が落ち込み、つまり不景気時には企業や個人もお金を借りてくれなくなります。

 

そうなると、銀行には現金がどんどん集まって、預金金利の支払いが大きくなりすぎて、倒産する銀行が出てきました。

 

そこで、国が国債を発行して、銀行から強制的にお金を借りてあげています。この流れをしばらく続けたいので、税収を増やす必要が無く、増やしてしまうと銀行が困ってしまいます。 国は不景気でも国債で国家の運営が容易にできますし、銀行も助かるわけです。(麻生財務大臣が、そう国会で言っちゃいましたが、あまりに核心をついているためほとんど記事にしてくれませんでした。)

 


【質問】

好景気に転じた時は政府は節税してほしくないので、マイナスキャッシュフローの不動産投資の相場では無くなるとありますが、 何がどうなるのかもう少し詳しく教えて頂けますでしょうか。

 

【回答】

政府は、景気回復で増税を見込んでいるので、納税してくれる人に有利なように働きかけると思われます。

 

基本的に、企業も個人も納税額が多い人が、よりたくさんのお金を借りることが出来るので、景気回復にはプラスキャッシュフローにした方が、みなさんにわかりやすくどんどん借りてくれるわけです。 (まだしばらく先になると思います)

 

  

まめ知識として、金融資本主義の先進国の強みの一つに、銀行の信用創造の仕組みにあります。

 

つまり、銀行の信用の大きさ(担保となる準備金)の量によって、銀行はお金をよりたくさん貸し出せる(お金を創造する)ことが出来るわけです。

 

貸し出されたお金は、市場にお金の量が増えたことを意味します。 また、その増えたお金が巡り巡って多くの銀行の準備金を増やす役割を果たし、さらに貸し出せる余力を増やします。 そして、日銀がお金を発行することなく爆発的に市場にお金を増やすことが出来るのです。(これがバブルです。)

 

 

 

銀行は貸し出しを増やしたいため、不動産業者と一緒になって、一般の人でもわかりやすいプラスキャッシュフローの不動産投資を提案し始めるでしょう。(相場的にもそうなってくると思います。)

 

このように好景気の循環が出来て来れば、自然と税収も伸びますし、国の債務を容易に返済し安くなるわけです。

 

当然、その頃は借りると金利が高いので、国は税収をふやして国債を発行しなくなります。

 

 

 

政府はマイナス金利のいま、国債を超長期国債にどんどん借り換えていますし(住宅ローンをより低金利で期間を延ばして借り換えると同じ事)、大手企業は政府系融資を超低金利で大量に借り始めています。当たり前ですが、低金利でたくさん借りて、高金利時は現金でまかなうのは当然で、国も大手企業がそうしているので、賢い一般人もそうしたほうが良いと言うわけです。

 


【余談】

 

日本・イギリス・アメリカなどの個人管理がしっかりできている国は、銀行もお金を貸せますが、アフリカ・インド・中東などは何処にでも逃げれちゃうので、お金を貸すことが出来ません。 また、ヨーロッパも自由に移動できたり、難民問題などで、銀行にとってみればリスクが高いです。

 

つまり、島国の日本やイギリス、壁を作って不法移民をシャットアウトし始めるアメリカなどの国力のある国の、信用創造というお金がこれから爆発的に増えていくと思います。 世界がドタバタし始めているのはそのためで、おそらく世界的に物価は底上げしてくると思います。

 


【余談】

添付した資料は、首都圏の新築マンションの平均値の推移です。

 

バブル期、バブル崩壊のころは別として、基本的にベースの物価は右肩上がりです。いろいろな物価も、右肩上がりです。

 

過去40年で5倍ぐらいになっております。

 

世間では、バブル・バブル崩壊のころのことばかりイメージにありますが、ベースとなる物価を考えると、マイナス金利・超低金利の今の不動産価格が、ベースの値上がりさえもしていかないとはとても考えれません。